W odpowiedzi m.in. na nasz artykuł w sprawie opłat z tytułu c.o. i ciepłej wody, zamieszczony w wydaniu z 7 grudnia ub.r., otrzymaliśmy od Tomasza Jankojcia, wiceprezesa ds. eksploatacji Zarządu RSM "Praga" obszerne wyjaśnienie tej kwestii. Z konieczności publikujemy je ze skrótami. Cały tekst dostępny jest u kierownika Osiedla "Generalska".

Sposób rozliczania kosztów jest określony w „Zasadach podziału kosztów eksploatacji, remontów i administrowania w RSM „Praga” przyjętych uchwałą nr 3/96 Rady Nadzorczej RSM "Praga" z dnia 30.01.1996r. z późniejszymi zmianami. Na ich podstawie kalkulacje stawek opłat za centralne ogrzewanie i podgrzanie wody sporządza Kierownik Administracji Osiedla.

W Osiedlu "Generalska" opłaty za ciepło do SPEC S.A. w 2004 r. zaplanowano na kwotę 8.944.200,00 zł, w tym opłaty za centralne ogrzewanie stanowiły kwotę 6.341.500,00 zł a opłaty za podgrzanie wody 2.602.700,00 zł. Poniżej pozwalamy sobie przedstawić sposób naliczania opłat przez dostawcę ciepła tj. SPEC S.A. Opłaty naliczane przez SPEC S.A. składają się z: opłaty zmiennej za ciepło zużyte na cele co i cw, opłat stałych, w tym: opłaty abonamentowej, opłaty za moc zamówioną, opłaty za usługi przesyłowe.

Opłata zmienna jest uzależniona od ilości faktycznie zużytego ciepła, natomiast opłaty stałe ustalane są stosownymi przepisami i spółdzielnia ma ograniczony wpływ na ich wysokość i to tylko na wysokość opłat z tytułu mocy zamówionej. Zmniejszenie tej opłaty może nastąpić przede wszystkim w wyniku wykonywania prac modernizacyjnych, dzięki którym możliwe jest zmniejszenie zapotrzebowania na ciepło budynku, a tym samym obniżenie opłat za moc zamówioną.

W omawianym 2004 roku Administracja Osiedla „Generalska” ustaliła miesięczne stawki opłat: za centralne ogrzewanie w wysokości 2,80 zł/m2, a za podgrzanie wody w wysokości 13,00 zł/m3 dla lokali wyposażonych w wodomierze oraz 30,50 zł/osobę dla lokali nie wyposażonych w wodomierze. W wyniku rozliczenia kosztów dostawy energii cieplnej za 2004r. według zapłaconych faktur do SPEC S.A. ustalono, że koszty centralnego ogrzewania wyniosły 5.015.512,34 zł, a koszty podgrzania wody wyniosły 2.348.512,07 zł. W związku z nadwyżką w poniesionych opłatach w dniu 31.05.2005r. udzielono mieszkańcom Osiedla bonifikaty z tego tytułu w wysokości 0,29 zł/m2 wobec czego faktyczny koszt ogrzewania wyniósł 2,51 zł/m2.

Przeprowadzona szczegółowa analiza kosztów centralnego ogrzewania i podgrzania wody za 2004 rok - dla grupy budynków, obejmujących budynki, których mieszkańcy złożyli podpisy pod pismem z dnia 18.05.2005r. oraz czterech dodatkowych budynków - wykazała, że koszty centralnego ogrzewania kształtują się od 1,78 zł/m2 dla budynku przy ul. Janinówka 13 do 2,97 zł/m2 dla budynku przy ul. Mokrej 31, natomiast koszty podgrzania wody kształtują się od 10,34 zł/m3 dla budynku przy ul. Gajkowicza 5 do 16,58 dla budynku przy ul. Gajkowicza 3.

Zróżnicowanie opłat za ogrzewanie w poszczególnych budynkach Osiedla zawierających się w kwotach od 1,78 zł/m2 do 2,97 zł/m2 oraz w budynkach innych spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych wynika ze stanu zaawansowania prac termomodernizacyjnych, stanu technicznego budynku oraz rozbicia stawki opłat za ciepło na opłatę stałą i zmienną. Potwierdzeniem tego są niskie opłaty dla budynku przy ul. Remiszewskiej l (1,24 zł/m2), będącego w zasobach Osiedla "Generalska", wybudowanego przez naszą Spółdzielnię z użyciem energooszczędnych materiałów budowlanych i oddanego do eksploatacji w 2004 roku.

Z naszych ustaleń wynika, że budynek przy ul. Malborskiej 3 został oddany do eksploatacji w drugim półroczu 2001 r. a więc jest również budynkiem nowej generacji. Nasze budynki pochodzą z lat 1976-1980, a zatem wymagają poniesienia dodatkowych nakładów na przedsięwzięcia termomodernizacyjne, takie jak: ocieplenie ścian zewnętrznych budynków, wymiana instalacji centralnego ogrzewania i centralnej ciepłej wody, wymiana stolarki okiennej. Wykonanie tego umożliwia zmniejszenie zużycia energii cieplnej, a co za tym idzie obniżenie kosztów na rzecz dostawcy ciepła i opłat ponoszonych przez mieszkańców. Potwierdzeniem prowadzenia tych działań przez Spółdzielnię w postaci konkretnego ich efektu jest niezmieniana stawka opłat za centralne ogrzewanie od sierpnia 2002r. do grudnia 2004r., (mimo podwyżek opłat przez SPEC S.A. w 2003r. o 5,8% i w 2004r. o 3,2%) a od 1.01.2005r. zmniejszenie o 0,05 zł/m2 opłaty za centralne ogrzewanie.

Pragniemy podkreślić, że prace termomodernizacyjne w zasobach Spółdzielni są kontynuowane. W wyniku tych prac możliwe stało się zmniejszenie zapotrzebowania na ciepło w budynkach, w których je wykonano. W związku z tym Administracja Osiedla „Generalska” występowała do dostawcy ciepła tj. SPEC S.A. o zmniejszenie mocy zamówionej.

Podajemy Państwu przykłady kosztów centralnego ogrzewania w innych budynkach Osiedla, w których stawka dla centralnego ogrzewania jest wyższa od stawek dla budynków wcześniej wymienionych, albowiem nie prowadzono w nich jeszcze prac termomodernizacyjnych lub prowadzono je w niewielkim zakresie:

Askenazego l - 2,58 zł/m2, Zamiejska l -2,77, Askenazego 3 - 2,73, Askenazego 5- 2,57, Zamiejska 3 - 2,95 i Mokra 31 - 2,97 Pragniemy podkreślić, że nie jest możliwe osiągnięcie w tym samym czasie pełnego efektu termomodernizacyjnego z powodu niemożności realizacji w jednym okresie we wszystkich budynkach omawianych wyżej działań ze względu na ograniczone możliwości finansowe. Dlatego też ma uzasadnienie występujące zróżnicowanie kosztów ogrzewania w przeliczeniu na l m powierzchni budynku (od 1,78 zł/m2 dla budynku przy ul. Janinówka 13 do 2,97 zł/m2 dla budynku przy ul. Mokrej 31). Wyższe koszty na c.o. dla budynku przy ul. Mokrej 31, Askenazego l, Askenazego 3, Askenazego 5, Zamiejska 3, Zamiejska l wynikają przede wszystkim z faktu, że w budynkach tych nie były prowadzone prace termomodernizacyjne, takie jak docieplenie ścian zewnętrznych lub wymiana instalacji c.o., po wykonaniu których można wystąpić o zmniejszenie mocy zamówionej. Niższe koszty na c.o. w budynku przy ul. Janinówka 13 (1,78 zł/m2), Mokrej 2 (2,10 zł/m2), Mokrej 23 (2,02 zł/m2), Gajkowicza l (2,13 zł/m2), Gajkowicza 3 (2,09 zł/m2), Janinówka 11 (2,06 zł/m2) zostały uzyskane w wyniku wykonania dociepleń ścian zewnętrznych oraz modernizacji lub wymiany instalacji c.o. Powyższe zróżnicowanie kosztów nie ma odniesienia w wysokości stawek opłat ponoszonych przez mieszkańców, gdyż zgodnie z obowiązującymi "Zasadami podziału kosztów eksploatacji, remontów i administrowania w RSM "Praga"" koszty te są rozliczane w skali osiedla i w związku z tym ulegają uśrednieniu (nie dotyczy to budynków z indywidualnymi licznikami ciepła, tak jak budynek przy ul. Remiszewskiej l). Takie zasady rozliczeń powinny obowiązywać do chwili wykonania pełnego zakresu niezbędnych prac termomodernizacyjnych we wszystkich budynkach.

Natomiast we wspólnotach mieszkaniowych, zgodnie z przepisami, rozliczeń kosztów dokonuje się dla poszczególnych nieruchomości lub dla jednego budynku, można więc dość łatwo znaleźć budynek w dobrym stanie technicznym o niższej stawce za ogrzewanie w stosunku do średniej stawki obowiązującej w naszym Osiedlu.

Należy podkreślić, że remonty i modernizacja wykonane zostały ze środków funduszu remontowego, na który składają się wpłaty mieszkańców całego Osiedla, zarówno tych budynków, w których prace te wykonano, jak i tych, które na remonty oczekują. Jeśli chodzi o koszty podgrzania wody informujemy, że dla wspomnianej wyżej grupy budynków kształtują się one od 10,34 zł/m3 dla budynku przy ul. Gajkowicza 5 do 16,58 zł/m3 dla budynku przy ul. Gajkowicza 3.

Wyższy koszt podgrzania wody np. w budynku przy ul. Gajkowicza 3 (16,58 zł/m3) jest spowodowany małą ilością mieszkańców w tym budynku - 112 osób w 50 lokalach i bardzo małą ilością zużywanej ciepłej wody - 1.692 m3 w 2004 r., co automatycznie podwyższa koszt l m3 ciepłej wody, gdyż opłata za moc zamówioną na cele ciepłej wody dla budynku jest stała niezależnie od ilości zużytej wody. Opłata za podgrzanie wody składa się, jak już wspominaliśmy, z części stałej i części zmiennej. W sytuacji mniejszego zużycia ciepłej wody opłata stała rozkłada się na mniejszą jej ilość, powodując podwyższenie stawki za podgrzanie jednego m3.

Przykładem ilustrującym tę sytuację są koszty podgrzania wody w budynku przy ul. Mokrej 23 (14,41 zł/m3), gdzie w 64 lokalach mieszkały w 2004r. 154 osoby i zużycie ciepłej wody w 2004r. wynosiło 3.053 m3, gdy np. w budynku przy ul. Mokrej 2 (12,08 zł/m ) w 65 lokalach mieszkało w 2004r. 169 osób, a zużycie ciepłej wody wynosiło 3.872 m , a więc przy różnicy jednego lokalu zużycie w budynku przy ul. Mokrej 23 było mniejsze o ponad 800 m3, co też automatycznie podnosi koszt l m3 ciepłej wody w tym budynku przy stałej opłacie dla budynku za moc zamówioną na cele ciepłej wody. Podsumowując należy podkreślić, że przy mniejszym zużyciu ciepłej wody opłaty z tytułu jej zużycia za metr sześcienny są niższe, ale koszt podgrzania metra sześciennego wody jest wyższy.

Ponadto informujemy, że w celu dokładniejszego pomiaru zużywanej wody, na wniosek Zarządu, uchwałą nr 173/05 Rady Nadzorczej RSM "Praga" z dnia 7.06.2005r. wprowadzono obowiązek montażu wodomierzy ciepłej i zimnej wody w lokalach, a wcześniej zgodnie z uchwałą nr 3/2005 Zarządu RSM "Praga" z dnia 10.01.2005r. wprowadzono obowiązek opomiarowania przez Administrację wszystkich punktów poboru wody do celów gospodarczych i technicznych.

Informujemy również, że w Spółdzielni naszej został opracowany wieloletni rzeczowy plan remontów i modernizacji zasobów Spółdzielni na lata 2005-2009, zatwierdzony przez Radę Nadzorczą RSM "Praga" w dniu 26.04.2005r. uchwałą nr 149/05. Celem jego przygotowania było:
- troska o stan techniczny budynków,
- prowadzenie termomodernizacji i działań energooszczędnych oraz zmniejszenie w ich wyniku opłat za ciepło,
- poprawa jakości zamieszkiwania,
- ustalenie wieloletniego harmonogramu prac.

Główny nacisk położono na umieszczenie w planie prac termomodernizacyjnych i związanych z poszanowaniem energii cieplnej. Plan ten przedstawia zakres robót remontowo-modernizacyjnych do zrealizowania w okresie najbliższych pięciu lat. Informujemy, że udostępnienie dokumentów odbywa się zgodnie z § 8 Regulaminu udostępniania członkom Spółdzielni dokumentów RSM "Praga", przyjętego uchwałą nr 195/05 Rady Nadzorczej RSM "Praga" z dnia 27.09.2005r. Regulamin ten został uchwalony w związku z ustawą z dnia 3 czerwca 2005r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 122 poz. 1024 z dnia 7.07.2005r.) obowiązującą od dnia 22.07.2005r., która określiła zasady i sposób zaznajamiania się z dokumentami Spółdzielni. Artykuł 3 w/w ustawy zmienia art. 18 ustawy z dnia 16 września 1982 Prawo Spółdzielcze (Dz. U. Nr 188 poz. 1848 z dnia 2003r. oraz Nr 99 poz. 1001 z dnia 2004r.) w którym § 2 pkt 3) otrzymał brzmienie: §2 Członek spółdzielni ma prawo:

3) otrzymania odpisu statutu i regulaminów, zaznajamiania się z uchwałami organów spółdzielni, protokołami obrad organów spółdzielni, protokołami lustracji, rocznymi sprawozdaniami finansowymi, umowami zawieranymi przez spółdzielnię z osobami trzecimi; natomiast § 3 otrzymał brzmienie: §3 Spółdzielnia może odmówić członkowi wglądu do umów zawieranych z osobami trzecimi, jeżeli naruszałoby to prawa tych osób lub jeżeli istnieje uzasadniona obawa, że członek wykorzysta pozyskane informacje w celach sprzecznych z interesem spółdzielni i przez to wyrządzi spółdzielni znaczną szkodę. Odmowa powinna być wyrażona na piśmie. Członek, któremu odmówiono wglądu do umów zawieranych przez spółdzielnie z osobami trzecimi, może złożyć wniosek do sądu rejestrowego o zobowiązanie spółdzielni do udostępnienia tych umów. Wniosek należy złożyć w terminie siedmiu dni od dnia doręczenia członkowi pisemnej odmowy.

Pragniemy zaznaczyć, że ww. ustawa rozszerzyła zakres dokumentów dostępnych dla członków Spółdzielni. W związku z powyższym Państwa uwaga dotycząca ograniczenia dostępu do dokumentów Spółdzielni jest nietrafna, bowiem ww. ustawa i opracowany na jej podstawie regulamin precyzyjnie określają zasady i sposób zaznajamiania się członków Spółdzielni z dokumentami Spółdzielni. Rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania oraz podgrzania wody są obligatoryjnym przedmiotem badania przez biegłych rewidentów i co roku są umieszczane w ich sprawozdaniu z badania sprawozdania finansowego Spółdzielni (bilansu). Biegli rewidenci nie wnosili zastrzeżeń co do prawidłowości dokonywanych rozliczeń i stwierdzili, że sprawozdanie finansowe Spółdzielni za 2004r.przedstawia rzetelnie i jasno wszystkie informacje istotne dla oceny sytuacji majątkowej i finansowej badanych jednostek na dzień 31 grudnia 2004 roku, jak też jej wyniku finansowego za rok obrotowy od l stycznia 2004r. do 31 grudnia 2004r.,sporządzone zostało, we wszystkich istotnych aspektach, zgodnie z określonymi zasadami (polityką) rachunkowości oraz na podstawie prawidłowo prowadzonych ksiąg rachunkowych,jest zgodne z wpływającymi na treść sprawozdania finansowego przepisami prawa i postanowieniami statutu.

Podsumowując biegli rewidenci stwierdzili, że działalność statutowa Spółdzielni nie jest zagrożona.