Rozmowa z Januszem Janikiem, zastępcą burmistrza Targówka

W swoich kompetencjach ma Pan nadzór nad Zakładami Gospodarki Nieruchomościami. Czy zajmował się Pan wcześniej gospodarką mieszkaniową?

Tak, na początku transformacji ustrojowej, czyli w roku 1990 i 1991 w Dzielnicy - Gminie Praga Północ nadzorowałem pracę ówczesnego Wydziału Lokalowego. Ten wydział współpracował bezpośrednio z Administracjami Domów Komunalnych na Pradze Północ. Do dzisiaj pamiętam poniedziałkowe spotkania z interesantami, które - co tu ukrywać - były bardzo przykre zarówno dla interesantów, jak i dla mnie. Trudne, nieraz wręcz beznadziejne, sytuacje rodzinne, brak nowych mieszkań, i co więcej, brak realnych perspektyw na wyjście z tej zapaści, chociaż - w tamtych latach - była nadzieja, że rzeczywiście coś się zmieni.

Uważa Pan, że rzeczywiście zmieniło się?

Na początku rząd proponował pewne rozwiązania prawne, których celem było pobudzenie budownictwa mieszkaniowego, czyli zwiększenie liczby budowanych mieszkań. Chodzi mi o uproszczone procedury uchwalania planu miejscowego, prawne zabezpieczenie terenów dla domów budowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe itp. Natomiast w gospodarce zasobami komunalnym szanse na lepsze pojawiły się dopiero w roku 1994, wraz ustawą o własności lokali. Dla przypomnienia: ustawa określiła sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Ustawa weszła w życie z dniem 1 stycznia 1995 roku r.

Dlaczego uważa Pan, że ta ustawa była taka ważna?

Przede wszystkim dlatego, że dała możliwość w sposób bardzo przejrzysty wyodrębnić - i nadal wyodrębnia! - w zasobach komunalnych rodziny, którym gmina powinna pomagać i rodziny, które – pod względem statusu majątkowego – nie różnią się niczym od rodzin w zasobach mieszkaniowych spółdzielczych, czy prywatnych.

Nie rozumiem, co ma Pan na myśli?

Przeszliśmy i przechodzimy nadal od dotacji ogólnie „na działalność” dla Administracji Domów Komunalnych do podmiotowej pomocy dla konkretnych rodzin potrzebujących. Oczywiście, ta transformacja jeszcze się nie zakończyła. W przypadku Targówka w zasobach komunalnych w budynkach wybudowanych w latach 1964 – 1994 60% lokali mieszkalnych stanowi odrębne nieruchomości - jest własnością rodzin lub pojedynczych osób. W praktyce oznacza to, że Zakłady Gospodarki Nieruchomościami wydają o 60% mniej na remonty i utrzymanie budynków.

Nadal nie rozumiem?

Dochody tych Zakładów z czynszów nie pokrywają wszystkich koniecznych wydatków właśnie na remonty i utrzymanie, stąd te Zakłady muszą być nadal dotowane, a na dotację składają się wszyscy pracujący obywatele niezależnie od statusu majątkowego. W konkretnym przypadku: mieszkaniec spółdzielni, czy prywatny właściciel - oprócz tego, że musi z własnych pieniędzy utrzymać budynek i jego otoczenie oraz zaoszczędzić na jego remont, musi ponadto wyasygnować pewną kwotę ze swojego podatku na utrzymanie domów w zasobach komunalnych. Ma więc prawo zapytać, skąd ta nierówność w traktowaniu obywateli.

40% lokali w zasobach komunalnych jest nadal własnością gminy. To dużo czy mało?

Marzeniem byłoby osiągnięcie 5%, myślę jednak, że 10% to jest ta realna liczba rodzin potrzebujących pomocy ze strony gminy. Chcę jednak wrócić do pierwszej części pytania postawionego na początku.

Nadzór nad Zakładami Gospodarki Nieruchomościami?

Pojęcie "nadzór" nie ma w tym przypadku zastosowania. Według uchwalonych przez Radę Warszawy statutów ZGN-ów zarządy dzielnic warszawskich mają inicjować, wnioskować i w niewielu przypadkach opiniować działalność ZGN-ów. I właśnie Zarząd Dzielnicy Targówek zamierza skorzystać z tych kompetencji i zainicjować pewien program dotyczący gospodarki zasobami komunalnymi.

Spodziewam się, że ten program ma związek z tym, co Pan przed chwilą powiedział.

- Tak. Chodzi o to, aby nie zatrzymać się w połowie drogi. Obecnie prawie wszystkie wspólnoty mieszkaniowe uwłaszczyły się na gruncie, czyli działkach ewidencyjnych w obrysie budynków. Powstały takie „gołębniki”. Sprzątanie otoczenia budynków, utrzymanie zieleni, utrzymanie infrastruktury nadal należy do administracji, czyli ZGN-ów. Nie ma sensu powtarzać w kółko o nierównym traktowaniu podmiotów, należy szukać rozwiązań pozytywnych. Rada m.st. Warszawy podjęła w październiku ubiegłego roku uchwałę, która przewiduje 99% bonifikatę dla wspólnot w przypadku zakupu gruntów przyległych do budynku, tak aby powstała w ten sposób nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę budowlaną według definicji z ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przypadku oddawania w wieczyste użytkowanie chodzi o bonifikatę wynoszącą 97% od wnoszonej pierwszej opłaty. Wymaga to dodatkowego wyjaśnienia.

Dlaczego?

Bo bardzo ważne jest porównanie dwóch definicji działki budowlanej, które funkcjonują w naszym prawie. O jednej wspomniałem przed chwilą, druga natomiast jest określona w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Różnica polega na tym, że zakres pojęcia działki budowlanej funkcjonujący w sferze rozstrzygnięć związanych z prawem budowlanym jest znacznie węższy niż zakres tego pojęcia w sferze rozstrzygnięć geodezji i gospodarki gruntami. Oznacza to w szczególności, że możemy mieć do czynienia z działką budowlaną zdefiniowaną w prawie o gospodarce nieruchomościami, która nie będzie działką budowlaną zgodnie z prawem budowlanym.

Definicje są następujące:

Pierwsza: działka budowlana - należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. [ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym]

Druga: działka budowlana - należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. [ustawa o gospodarce nieruchomościami].

Czemu ta różnica w definicji działki budowlanej jest tak ważna?

Gdybyśmy teraz budowali dom komunalny wielomieszkaniowy na działce, to, oprócz wymienionych następujących cech: wielkości, odpowiedniego kształtu, dostępu do drogi publicznej oraz wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, na działce tej musiałyby być spełnione wymogi realizacji obiektów budowlanych, wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Czy może Pan to przełożyć na język bardziej zrozumiały?

Na działce tej musiałyby się zmieścić miejsca postojowe (w przeliczeniu jedno miejsce na jeden lokal mieszkalny) oraz wiele innych uwarunkowań związanych z odległościami obiektów i urządzeń od granic działki i wzajemnie od siebie. Niestety, istniejące domy komunalne były budowane przy obowiązywaniu innych przepisów szczegółowych. Zatem raz postawione "klocki" nie zmienią swego położenia i możemy co najwyżej wydzielić zabudowaną działkę w ten sposób, aby umożliwić prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

Jakie to ma konsekwencje dla mieszkańców?

Mieszkańcy wspólnot mogą powiedzieć: żyjemy w innych czasach, samochód ma prawie każda rodzina, my również chcemy mieć zagwarantowane miejsca postojowe itp. Zatem - idąc tokiem takiej wyimaginowanej rozmowy – właściciel, czyli m.st. Warszawa, wydzielając działki budowlane dla każdej wspólnoty, powinien zagwarantować przynajmniej miejsca postojowe dla każdej wspólnoty. I tu zaczyna się problem. W przypadku, gdy zagęszczenie domów wielomieszkalnych nie jest duże, wtedy najczęściej będzie można przydzielić dla każdej wspólnoty najbliższy istniejący parking. Natomiast, gdy to zagęszczenie jest znaczne, będzie to wymagać budowy parkingu wielopoziomowego. Rodzi się natychmiast pytanie, czy można podciągnąć pod zadanie gminy "budowę parkingu wielopoziomowego"? Te i podobne pytania stawiamy sobie na Zarządzie Dzielnicy Targówek. Mam nadzieję, że nasi prawnicy znajdą pozytywne odpowiedzi i wtedy wyjdziemy z programem.

Co się w nim znajdzie?

Ważne jest to, co proponujemy wspólnotom w zakresie miejsc postojowych i wielkości obszarów działek przyległych do budynków. Dla budynków będących w zasobach komunalnych, w których wydzieliły się wspólnoty mieszkaniowe proponujemy zabezpieczenie miejsc postojowych na najbliższym parkingu (usytuowanym na terenie będącym własnością m.st. Warszawy) przy zastosowaniu przelicznika "jeden lokal mieszkalny - jedno miejsce postojowe". Opłatę "dzierżawną" za teren postojowy proponujemy w wysokości opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania. Będziemy zachęcać, aby tę samą zasadę wprowadziły: SM "Bródno" i RSM "Praga" i inne spółdzielnie w domach wybudowanych przed 1995 rokiem. Dotyczy to budynków wielomieszkalnych wybudowanych w latach 1964 - 1994. Po roku 1995 inwestor nie otrzymywał pozwolenia na budowę, dopóki nie zapewnił stosownej liczby miejsc postojowych na swojej działce budowlanej. Przewidujemy, że dokonanie podziałów na działki budowlane w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami wymagać będzie nakładów finansowych na budowę fragmentów dróg publicznych, przebudowę infrastruktury technicznej itp. Spodziewamy się, że te wszystkie zabiegi doprowadzą do tego, że wydzielona działka budowlana spełni nie tylko parametry zgodne z ustawą o gospodarce nieruchomościami, ale również będzie bardzo zbliżona do parametrów określonych w ustawach związanych z prawem budowlanym.

Co to praktycznie oznacza dla Kowalskiego?

- Przestanie się martwić, wracając wieczorem z pracy, czy znajdzie miejsce do zaparkowania samochodu. Składnik jego opłaty z tytułu "dzierżawy" miejsca postojowego zmniejszy się średnio pięciokrotnie. Obecnie opłata parkingowa wynosi ok. 2 zł za 1m2 na miesiąc, licząc, że średnia cena z 1m2 gruntu na Targówku wynosi 400zł, 1%=4zł, 4zł/12m-cy=0,34 zł na miesiąc. Będzie miał wpływ na wygląd i otoczenie budynku, w którym mieszka i na to, co powstanie na tej działce. Zakup gruntu za 1% faktycznej wartości, lub tylko 3% pierwszej opłaty z tytułu wieczystego użytkowania, zrównoważy jego wydatki z tytułu utrzymania otoczenia budynku co najmniej na kilkadziesiąt lat. Wzrośnie znacznie wartość jego mieszkania. Kowalski będzie jednym z właścicieli nieruchomości zrównany w prawach i obowiązkach.

Do kogo ten program jest adresowany?

Do ok. 30 tys. mieszkańców zasobów komunalnych. Z tym, że skrót myślowy "zasoby komunalne" nie jest tu użyty najszczęśliwiej.

A jak mieszkańcy powiedzą "nie"?

- Miastu przysługuje roszczenie i sądzę, że tak przygotowane "działki budowlane" ostoją się przed najbardziej wymagającymi sądami.